امروزه با توجه به شرایط تورمی افراد زیادی سعی بر سرمایه‌گذاری پولشان دارند. آنها سعی می‌کنند بر روی طلا، سکه، سهام، زمین، املاک و غیره سرمایه‌گذاری کنند. شما کدامیک را ترجیح می‌دهید؟
شاید سرمایه‌گذاری بر روی زمین و ساختمان را به دلیل سرمایه زیادی که لازم دارد رد کنید اما در این مقاله به شما خواهیم گفت حتی با سرمایه اندک خود می‌توانید در بازار املاک نیز سرمایه گذاری کنید.
صندوق زمین و ساختمان چیست؟
صندوق زمین و ساختمان بورس در واقع نوعی از صندوق سرمایه گذاری است که هدف از تشکیل آن امکان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای همه افراد جامعه از هر قشر و با هر میزان سرمایه است.
به طور کلی افراد با خرید واحدهای صندوق‌ها می‌توانند به صورت غیرمستقیم در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. طبق امیدنامه صندوق زمین و ساختمان، وجوه برای ساخت یک پروژه جمع آوری می‌شود. پس از اتمام کار، واحدها به فروش رسیده و در نهایت عواید ناشی از ساخت و ساز بین سهامداران تقسیم می‌شود.
نخستین امیدنامه و اساسنامه صندوق زمین و ساختمان سال 1387 تدوین و در فروردین 1388 اولین صندوق پذیره نویسی شد. تامین مالی این صندوق از نوع شراکت است و سرمایه‌گذاران در سود و زیان فعالیت شریک می‌شوند. لیست صندوق های زمین و ساختمان در سایت فرابورس موجود است و برای بررسی و مقایسه هر یک از آنها به سایت fipiran.ir مراجعه کنید. پس از جست‌وجوی نماد صندوق، مشخصات و بازدهی آن نمایش داده می‌شود.
عملکرد صندوق زمین و ساختمان
همانطور که گفته شد، این صندوق با جمع‌آوری وجوه خرد در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کند و سود حاصل از سرمایه‌گذاری را پس از فروش ساختمان بین سهامداران تقسیم می‌کند. مراحل جمع آوری تا تقسیم سود به شرح زیر است:
- جمع آوری مبالغ سرمایه‌گذاری
- شروع ساخت پروژه
- فروش واحدهای ساختمانی
- تقسیم سود بین سهامداران
گفتنی است که محدودیتی در خرید واحدهای ساختمانی وجود ندارد به این معنی که سهامداران می‌توانند خودشان واحدها را خریداری نمایند.
یکی از تفاوت‌های عمده صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در عملکرد آن است. در صندوق املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری در واحدهای ساخته شده انجام می‌شود و سود آن از طریق اجاره ساختمان و افزایش قیمت زمین بدست می‌آید. در حالی که سود صندوق زمین و ساختمان ماحصل ساخت و ساز بدست می‌آید.
ارکان صندوق زمین و ساختمان
منظور از ارکان صندوق، مجمع صندوق، ارکان اداره‌کننده شامل هیأت مدیره، مدیر صندوق و مدیر ساخت، ارکان نظارتی شامل ناظر، متولی و حسابرس صندوق و ارکان تضمین‌کننده شامل بازارگردان و متعهد پذیره‌نویس صندوق است. که به شرح زیر می‌باشد:
مجمع صندوق: مجمع صندوق، در هر زمان از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری که حق حضور در مجمع را دارند به علاوه متولی به نمایندگی از سایر دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تشکیل می‌گردد. از وظایف مجمع صندوق می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- تعیین با تغییر سایر ارکان
- تصمیم‌گیری راجع به انحلال صندوق
- تصویب اسناد مزایده پیش‌فروش واحدهای ساختمانی
مدیر صندوق: مدير صندوق، يك شخص حقوقي از بين نهادهاي مالي است که در اين اساسنامه مدیر یا مدير صندوق ناميده مي‌شود؛ مدیر صندوق با تأیید سازمان و تصويب مجمع صندوق، قابل تغییر است. مدیر صندوق مدیریت امور مالی و مدیریت پروژه را بر عهده دارد.
حسابرس: حسابرس صندوق، صورت‌های مالی را حسابرسی می‌نماید.
متولی (بازرس): متولي صندوق، يك شخص حقوقي مورد تأیيد سازمان است. که با تصویب مجمع صندوق و تأیید سازمان قابل تغییر است. متولی صندوق بر کلیه ارکان صندوق نظارت دارد. همچنین وی به نمایندگی سهامداران خرد در مجمع حضور دارد.
بازارگردان: تحدید دامنه نوسان قیمت، حفظ نقدشوندگی اوراق و تنظیم عرضه و تقاضا با خرید مستمر در بازار از وظایف بازارگردان می‌باشد.
متعهد پذیره نویسی: در صورت عدم تامین مالی توسط سرمایه‌گذاران، تامین منابع مالی پروژه بر عهده متعهد پذیره نویسی است.
مدیر ساخت: مدیر ساخت صندوق، شخص حقوقي با حداقل 5 سال سابقه کار مفید و مؤثر در زمینه مدیریت ساخت پروژه‌های ساختمانی بزرگ است که با تصویب مجمع صندوق و تأیید سازمان تعیین می‌شود و قابل تغییر است. از وظایف مدیر ساخت انجام عملیات پیمانکاری و ساخت می‌باشد.
ناظر: ناظر همانطور که از اسمش مشخص است، نظارت بر اجرای صحیح پروژه را بر عهده دارد. ناظر با تأیيد سازمان و تصويب مجمع صندوق قابل‌تغییر است.
مزایای صندوق زمین و ساختمان
از مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- امکان سرمایه‌گذاری در بازار زمین و ساختمان حتی با داشتن سرمایه اندک
- حفظ سرمایه افراد در مقابل تورم و افزایش قیمت‌ها در بازار زمین و ساختمان
- کاهش ریسک سرمایه‌گذاری
- برخورداری از معافیت مالیاتی
- شفافیت اطلاعات بالای صندوق‌ها با توجه به انتشار گزارش‌های دوره‌ای
با توجه به اینکه این صندوق‌ها بازارگردان دارند و در بازار فرابورس معامله می‌شوند از نقدشوندگی خوبی برخودار هستند.
اگر بخواهیم از نگاه بازار سرمایه مزایای این صندوق‌ها را بررسی کنیم یکی از مزایای این صندوق‌ها آن است که با توجه به پذیرفته شدن آنها در بورس باعث می‌شوند، حجم سرمايه موجود در اين بازار افزايش یابد.
معایب صندوق زمین و ساختمان
باید به این مورد توجه داشته باشید که افراد در سود یا زیان این نوع صندوق شریک هستند. پس ممکن است سرمایه‌گذار با سرمایه‌گذاری در صندوق زمین وساختمان با ریسک‌هایی همچون: ریسک کاهش ارزش دارایی‌های صندوق، ریسک افزایش هزینه‌های ساخت، ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر و ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری رو به رو شود. در نتیجه برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها باید کمی ریسک‌پذیر باشید؛ اما اگر به دنبال سرمایه گذاری بدون ریسک هستید؛ پیشنهاد ما صندوق درآمد ثابت می باشد.
چگونه واحدهای صندوق زمین و ساختمان را بخریم؟
صندوق زمین و ساختمان در بورس عرضه می‌شوند. پس برای خرید واحدهای آن ابتدا باید کد بورسی داشته باشید. برای تهیه این کد باید به سایت یک کارگزاری، نظیر کارگزاری بیدار مراجعه کنید و کد معاملاتی خود را دریافت نمایید. سپس می‌توانید با دریافت کد معاملاتی خود و دسترسی به سامانه معاملات آنلاین، واحدهای صندوق مورد نظر خود را خریداری نمایید.
برای بررسی صندوق‌ها می‌توانید امید نامه و اساسنامه آنها را مطالعه کنید و سپس برای سرمایه‌گذاری و خرید واحدهای آنها اقدام نمایید.
ارزش خالص دارایی صندوق زمین و ساختمان
ارزش خالص دارایی یا همان NAV(Net Asset Value) صندوق زمین و ساختمان حاصل تفریق ارزش بدهی‌های صندوق از دارایی‌های آن می‌باشد.
هر شش ماه یکبار دارایی‌های پروژه توسط کارشناس رسمی دادگستری، متناسب با پیشرفت پروژه و مصالحی که در آن استفاده شده است برمبنای ارزش روز آنها قیمت‌گذاری می‌شود. سپس ارزش خالص دارایی‌ها محاسبه می‌شود و به اطلاع عموم می‌رسد. اما در عین حال مدیران این صندوق‌ها موظف هستند در بازه‌های زمانی مشخص اطلاعات مورد نیاز و میزان پیشرفت صندوق را اعلام کنند.
در واقع ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان به تفکیک بهای تمام شده و ارزش روز محاسبه می‌شوند.
جمع‌بندی
همانطور که گفتیم شما می‌توانید به راحتی و بدون نیاز به سرمایه زیاد بر روی املاک سرمایه‌گذاری کنید. با خرید واحدهای صندوق های سرمایه گذاری ریسک معاملاتی شما کاهش می‌یابد. همچنین می‌توانید واحدهای این صندوق‌ها را خرید و فروش نمایید.
در واقع با خریداری واحدهای این صندوق‌ها می‌توانید از رشد زمین و ساختمان سود کسب نمایید. جهت آشنایی با سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌توانید دیگر مقالات سایت کارگزاری بیدار را مطالعه نمایید.
